POR: KARINA MOTA DE AZEVEDO GENGUINI, advogada inscrita na OAB/SP sob nº 399.508, com atuação na área de Contratos e Direito Societário junto ao escritório Maryssael de Campos Advogados desde 2019, especialista em Direito Contratual.
Atualizado em 30/05/2023
Imaginem a seguinte situação: surge uma oportunidade de adquirir um imóvel, mas, ao fazer a chamada due diligence, o pretenso comprador se depara com o fato de o imóvel estar gravado com a cláusula de usufruto, emergindo, então, o questionamento: é possível adquirir esse imóvel?
Antes de adentrarmos na resposta em si, faz-se necessário relembrarmos, ainda que de forma sucinta, do que se trata o direito de usufruto.
A princípio, temos que o usufruto é um direito real, através do qual se se concede a terceiro o direito de usar, gozar e usufruir dos frutos e utilidades de bem alheio, sem que se altere a sua substância, ou seja, o usufrutuário se valerá de todas as benesses da posse direta e indireta, mas não será o proprietário da coisa, uma vez que essa pertence exclusivamente ao chamado nu-proprietário.
Em linhas gerais, podemos classificar o usufruto quanto à sua duração em temporário ou vitalício; e quanto ao objeto, que pode ser próprio ou impróprio.
No usufruto vitalício, os direitos do usufrutuário sobre o bem alheio perduram durante toda a sua vida, de forma que, nos termos do art. 1.410 do Código Civil, inciso I, a extinção do usufruto fica condicionada à morte do usufrutuário.
Já com relação ao usufruto temporário, como o próprio nome sugere, há um prazo determinado ou determinável para sua duração. Nessa hipótese, vale ressaltar que, quando da gravação do ônus real, deve ser indicado com precisão o termo que ensejará a sua extinção.
No que tange ao objeto, temos que o usufruto próprio é aquele que incide sobre coisa infungível ou inconsumível e o usufruto impróprio, aquele que recai sobre bens fungíveis e consumíveis.
Importante frisar que, além das classificações acima, é possível classificar o usufruto quanto à origem, à extensão e aos titulares.
A fim de ilustrar o quanto indicado acima, temos como exemplo clássico de usufruto vitalício a doação de imóvel dos pais aos seus filhos, com a reserva para si do usufruto vitalício do bem, no qual os proprietários do imóvel passam a ser os filhos. Porém, os pais, na qualidade de usufrutuários, terão o direito à posse, ao uso e gozo do bem até o seu falecimento. Assim, sobre um determinado imóvel coexistem as figuras do usufrutuário e a do nu-proprietário.
De volta ao questionamento inicial, a resposta imediata é sim! O imóvel gravado com o ônus do usufruto pode ser objeto de alienação, nas seguintes hipóteses:
- Quando um terceiro adquire simultaneamente a nua propriedade e o usufruto, ocorrendo, portanto, a extinção do direito real pela consolidação da propriedade plena do bem imóvel em favor de outra pessoa;
- Na hipótese de o usufrutuário alienar ao nu-proprietário o direito de usufruto, consolidando, nesse caso, o domínio pleno do bem em favor do nu-proprietário; ou
- A venda da nua propriedade pelo nu-proprietário, sendo desnecessária a concordância do usufrutuário, devendo, todavia, o comprador observar o direito real de usufruto até a sua extinção.
Ressalta-se que o que é vedado pela norma cogente é a alienação pura e simples do direito de usufruto pelo usufrutuário a terceiro.
Por fim, conclui-se, então, que é totalmente possível a compra e venda de um bem imóvel gravado com cláusula de usufruto, desde que observadas as modalidades de alienação permitidas na legislação e na doutrina para esses casos; no entanto, orientamos que cada caso seja sempre detidamente avaliado por um profissional da área, a fim de garantir o sucesso do negócio jurídico.
A equipe do Maryssael de Campos Advogados está à disposição para maiores informações sobre o tema.