Por: LAÍS GONÇALVES GARCIA, advogada inscrita na OAB/SP sob nº 426.709, com atuação na área de Contratos, Consultivo Empresarial e Recuperação de Créditos junto ao escritório Maryssael de Campos Advogados desde 2020, especialista em Direito Processual Civil e Direito Contratual.
Atualizado em 23/06/2023
O leilão judicial é uma modalidade de venda pública de bens móveis ou imóveis de um devedor para possibilitar o pagamento do(s) seu(s) credor(es) e ocorre por determinação do Poder Judiciário quando o bem penhorado do devedor não foi adjudicado pelo próprio credor ou alienado por iniciativa particular, podendo ser realizado de forma eletrônica ou presencial. Por se tratar de procedimento judicial regulamentado pelo Código de Processo Civil, o leilão deve seguir as regras legais pertinentes ao tema e do edital, o que torna o processo mais transparente e confiável.
Essa modalidade pode se mostrar muito vantajosa para a aquisição de imóveis como forma de investimento, haja vista que, geralmente, eles podem ser arrematados por valores muito inferiores ao valor de mercado, com descontos que podem atingir cerca de 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel. Mas não é só! A aquisição de imóveis através de leilões judiciais conta, ainda, com as seguintes vantagens:
- Permitem o pagamento à vista ou parcelado, caso em que o comprador, o qual, na presente relação, é denominado arrematante, deverá efetuar o pagamento de uma entrada de, ao menos, 25% (vinte e cinco por cento) do valor e poderá parcelar o restante em até 30 (trinta) meses, ficando o próprio imóvel hipotecado como garantia até a quitação do preço.
- Uma vez assinada a Carta de Arrematação, o negócio será considerado perfeito, acabado e irretratável[1], sendo o imóvel entregue ao arrematante livre e desembaraçado de quaisquer ônus que gravem a matrícula, tais como penhoras, arrestos, indisponibilidades, hipotecas etc., inclusive aqueles de natureza propter rem, como débitos de IPTU e ITR, os quais são sub-rogados ao valor da arrematação[2], ficando à cargo do arrematante, tão somente, as despesas relativas à transferência do imóvel para o seu nome.
- Havendo vícios ou eventual não cumprimento dos requisitos necessários do leilão, é possível pleitear a devolução dos valores pagos, inclusive a comissão do leiloeiro[3].
- O próprio Juízo ordenará a desocupação do imóvel (se o caso) e determinará a imissão na posse ao arrematante.
Todavia, como todo negócio, a compra de imóveis em leilões judiciais envolve alguns riscos ao comprador que podem variar desde a demora para conseguir a imissão na posse do bem até a anulação leilão e, para evitá-los ou, ao menos, minimizá-los, se faz importante tomar alguns cuidados antes de oferecer o seu lance, tais como:
- Analisar atentamente o edital e o processo que deu origem ao leilão: qual a origem da dívida e o seu valor? Há alguma outra informação relevante? Existe alguma nulidade ou irregularidade no processo que deu origem ao leilão do imóvel?
- Confirmar se o leiloeiro é oficial e se está inscrito na Junta Comercial do respectivo Estado.
- Avaliar a matrícula do imóvel. Existem outros ônus gravados?
- Avaliar a existência de outras dívidas do imóvel (IPTU, ITR, condomínio) e do proprietário, pois, em que pese haja disposição legal em sentido contrário, há editais que indicam que essas dívidas deverão ser assumidas pelo comprador, sendo esse assunto polêmico perante o judiciário.
- Quais as características e o estado de conservação do imóvel? Ele está ocupado?
- Visitar o imóvel com antecedência.
- Se o imóvel for rural, há algum dano ambiental a ser reparado?
Logo, a aquisição de imóveis através de leilões judiciais pode ser um ótimo investimento, desde que se tenha a cautela necessária para esse tipo de negócio e, para isso, contar com o apoio de uma assessoria jurídica de qualidade é essencial para avaliar cada caso e realizar a due dilligence necessária à minimização dos riscos envolvidos na transação. A assessoria jurídica também poderá oferecer orientação e auxiliar com todo o procedimento posterior à arrematação do imóvel, acompanhando o processo judicial até seu encerramento, analisar contratos e escrituras, providenciar o registro do imóvel, o correto recolhimento dos tributos e, se o caso, solicitar a desocupação do imóvel ao Juízo.
Ficou interessado? A equipe do Maryssael de Campos Advogados está preparada e à disposição para sanar todas as suas dúvidas e fornecer maiores informações sobre o tema!
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[1] Artigo 903 do CPC: Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. (…)
- 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:
I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º;
III –. uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
[2] Artigo 130 do CTN: Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
[3] AGRAVO DE INSTRUMENTO. Vício em penhora de imóvel que não pertence integralmente à Executada, suscitado de ofício pelo MM. Juízo “a quo” e somente após a assinatura do auto de arrematação. Pretensão de manutenção da alienação ocorrida sob vício que não pode ser mantida. Desistência da arrematação que encontra supedâneo legal em aplicação analógica do art. 903, § 5º, inciso II c/c § 1º, inciso I, do CPC, e que gera o direito de devolução dos valores pagos pelo Arrematante, porque a desistência deu-se por fato alheio à vontade do mesmo, inclusive a comissão do leiloeiro (que somente deve ser remunerado se comprovar a existência de despesas com anúncios, guarda e conservação do bem, conforme interpretação do art. 40, decreto 21.981/1932). Precedentes deste E. TJSP. RECURSO DO ARREMATANTE PROVIDO.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2009369-23.2019.8.26.0000; Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2019; Data de Registro: 28/02/2019)